Fin du régime de faveur pour les plus-values de cession immobilière destinées à l’habitation collective

Conformément aux dispositions du II de l’article 28 de la loi n° 2017-1775 du 28 décembre 2017 de finances rectificative pour 2017, un abattement exceptionnel s’applique, sous conditions et de manière temporaire, pour la détermination de la plus-value nette imposable, tant à l’impôt sur le revenu qu’aux prélèvements sociaux, résultant de la cession de terrains à bâtir ou de biens immobiliers bâtis, ou de droits s’y rapportant.

Ainsi, les plus-values résultant de la cession de tels biens en vue de la reconstruction d’un ou plusieurs bâtiments d’habitation collectifs, situés dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre particulièrement important entre l’offre et la demande de logements, sont déterminées après application d’un abattement exceptionnel de 70 % ou de 85 % à la double condition que la cession :

  • soit précédée d’une promesse unilatérale ou synallagmatique de vente signée et ayant acquis date certaine à compter du 1erjanvier 2018 et au plus tard le 31 décembre 2020 ;
  • soit réalisée au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle au cours de laquelle la promesse unilatérale ou synallagmatique de vente a acquis date certaine. En pratique, l’abattement exceptionnel pourra donc s’appliquer à des cessions réalisées jusqu’au 31décembre

En pratique, beaucoup de terrains situés sur la Côte d’Azur ont pu bénéficier de tels abattements.

Cependant, les délais inhérents à la promotion immobilière, possiblement couplée à des problématiques d’indivision sur les biens qui pourraient bénéficier de ce type d’abattement, font que ce type d’opérations peuvent être très longues à dénouer.

Aussi, il était espéré par beaucoup un prolongement de la période d’application de ce régime dérogatoire.

Or, à ce jour aucun signe n’a été donné par le législateur pour proroger ce régime.

Par suite, si vous êtes en possession d’un tel bien, et que des discussions sont ouvertes quant à une éventuelle cession, il y a urgence à signer avant la fin de l’année une promesse unilatérale ou synallagmatique de vente. La cession définitive devra intervenir dans les deux années qui suivent pour que le cédant profite dudit régime.

L’application éventuelle d’un tel abattement fiscal peut être un levier important de négociation dans un projet de cession qu’il ne faut pas occulter.

 


 

Location meublée : validation de la réglementation limitant les locations par la CJUE.

La Cour de Justice de l’Union européenne avait été saisie d’une question préjudicielle relative aux règles françaises qui imposent dans les Communes de plus de 200.000 habitants (dont NICE), de solliciter un changement d’usage des locaux qu’un propriétaire destine à la location meublée de courte durée à une clientèle n’y élisant pas domicile (location de type Airbnb notamment).

Si ce principe est acté dans le code de la construction et de l’habitation, il renvoie à une délibération du Conseil Municipal pour fixer les conditions à remplir pour obtenir une telle autorisation. Généralement, une telle autorisation sera limitée dans le temps, et/ou il conviendra de procéder à une compensation (comprenez que si vous souhaitez consacrer X mètres carrés à de la location meublée, il conviendra de transformer X mètres carrés de locaux destinés à une activité professionnelle en logement).

Pour schématiser, le but poursuivi par ce dispositif est de ne pas aggraver la pénurie de logements, et de ne pas transformer une ville touristique en hôtel à ciel ouvert dépourvu d’habitant.

Sur la Commune de Nice, lesdites conditions se sont considérablement durcies au fil des ans.

À ce jour, l’autorisation sans compensation n’est plus délivrée que pour 6 ans, et seulement aux personnes physiques.

Les sanctions en cas de non-respect de ces règles sont au demeurant très lourdes (jusqu’à 50.000 EUROS d’amende), et la ville de NICE a mis en place des brigades de vérifications spécifiques à ce type d’infraction.

En tout état de cause, la décision de la CJUE était attendue par de nombreux propriétaires.

Par un arrêt du 22 septembre 2020, la Grande Chambre de la Cour a jugé (affaires C-724/18) que la réglementation française était conforme au Droit européen.

Elle retient notamment que « l’objectif poursuivi ne peut pas être réalisé par une mesure moins contraignante, notamment parce qu’un contrôle a posteriori, par exemple, par le biais d’un système déclaratif assorti de sanctions, ne permettrait pas de freiner immédiatement et efficacement la poursuite du mouvement de transformation rapide qui crée une pénurie de logements destinés à la location de longue durée ».

 

Est-ce là la fin des contentieux en la matière ?

À mon sens : pas vraiment… Le principe de l’encadrement est reconnu certes, mais la décision de la CJUE déplace le contentieux à un échelon plus local.

En effet, la CJUE précise que doivent être notamment prisent en compte « les modalités pratiques permettant de satisfaire à l’obligation de compensation dans la localité concernée, en s’assurant que cette obligation est susceptible d’être satisfaite par une pluralité de mécanismes de compensation qui répondent à des conditions de marché raisonnables, transparentes et accessibles ».

Or, je ne prendrai ici que l’exemple du marché local niçois, que je connais pour y exercer, il y est à ma connaissance impossible d’acquérir des titres de commercialité qui permettraient une compensation « accessible », et par suite la législation niçoise me semble fragile sur ce point.

L’arrêt ne dit rien non plus sur le caractère justifié de soumettre les personnes morales à des règles plus contraignantes que les personnes physiques.

En tout état de cause, il faut retenir dudit arrêt que le principe d’encadrement des locations meublées est justifié, reste à voir en pratique l’application qui est faite au cas par cas par les municipalités…

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *